新築区分マンション投資、それは地獄への片道きっぷ。。。

どうもチートデイマンです。

今日は新築区分マンション投資について書きます。

よく会社に

「不動産投資に興味ないですか？節税対策になりますよ！」

とかって電話かかって来たりしませんか？

あれね詐欺です。

新築区分マンション投資すべてを否定するつもりはないですが、素人ではほぼ利益が出せないのがこの新築区分なんですよ。

理由は

「ディベロッパーの利益が３０％ほどのってるから」

ですね。

買った次の日に売ったら７０％ほどしか手元に残りません。

それくらいぼったくり価格で売り付けてるって事です。

儲けが出るのは、一等地にあるタワマンで１年後には値段が３倍くらいになるマンションとかですかね、安心してください売り出される前に、お金持ちがすべて買うので市場に出回ることはありません。

今東京の区分マンションの値段は過去一番高騰してます。（金融緩和やオリンピック効果でしょう）それに託けて詐欺師が湧いてます。

・これからもっと上がりますよ

・節税対策になりますよ

・将来の年金になりますよ

・保険になりますよ

これらの嘘に引っかかったら最後、最悪自己破産です。

額が大きいですからね不動産は、、、

たまに買ってしまう人いるみたいなんですよ、特に高属性の方に多いみたいです。

外資系企業のサラリーマンとかお医者さんとかね。

あまり時間がなくて、収入高い方がよく引っかかるらしいです。

もし皆さんのところに電話がかかってきたらこの２つの質問をしてみてください。

１．利回りはどれくらいですか？

２．あなたは投資してるんですか？

１は、基本投資家しかしない質問なので、それだけで相手は引くと思います。

２は、どう答えるのか面白いので聞いてみるのも良いでしょう。

僕が実際に２の質問をしたときは、

「僕たちだけで独占するのは申し訳ないので提供してます」

みたいなあほ過ぎる答えが返ってきてノックアウトされそうでした。

この時に義務教育の大切さを感じました、特に国語。

不動産投資は下記4要素がそろって初めて成功する投資だと言われてます。

１．企画力

２．銀行融資

３．税金の知識

４．管理運営

まず企画力ですがこれは投資額に対して利回りが何％で、返済しても手元にお金が残るのか？を計算する能力です、不動産投資は毎月のキャッシュフローをプラスにすることが一番大事です。なので詐欺師がよく言う「毎月１万円払うだけでローンが終わる老後には年金代わりになりますよ」ってのはそもそもおかしいんです、持ち出しが出る不動産投資は失敗ですからね。負債になってしまってるということです。

次に銀行融資ですが、不動産投資最大のメリットは人のお金で儲けることができる点です、株だとこれは無理ですね、長い期間・安い金利で融資を引くテクニックが必要です。

次に税金の知識、正しい不動産投資は大きな利益が出ます、それをそのまま納税していたら最大５５％の税金が掛かるんです、この税金をいかに合法的に減らすかが大事です、法人を作ったり、減価償却をうまく使うテクニックが必要です。

だからそもそも詐欺師達の言う「節税になります」って、根本的に間違ってるんですよね。

増税額がえげつないので、節税テクがないと大変なことになるのが不動産投資です、黒字破産なんて言葉もあるくらいですからね。

管理運営は、不動産を買った後のアフターケアですね、客付けやリフォームです、これは知識がないまま業者任せにすると大変なことになります、特にリフォームはそもそも投資用物件と実需（住む人用）では値段が３倍ほど違います、なので賢くやらないと利益が出せません。

長々と説明しましたが言いたい事は、そこそこ勉強してから始めないとだめだよって事です。

会社にかかってきた胡散臭い人の口車に乗らないようにしましょうね、額が大きいですから。

不動産投資は、関連書籍を３０冊くらい読めば十分知識が得れると言われてるので始める方はまず本を読みましょうね、コスパ最強ですから本は。

あと不動産投資は株と違い損益通算ですから、会社からの給料と税金を共にします。

要は副業が禁止の公務員や会社員はルール違反はくれぐれもしないように気を付けましょう。

最悪配偶者や親に協力を仰ぎましょう、ハードル高いですけどね。

今日はここまでばいばい～